Position der PUK zu geplatztem Immobiliendeal
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Planrechnungen unrealistisch und geschönt
Betriebswirtschaftliche und finanztechnische Durchsicht der Machbarkeitsstudie und Planrechnungen zeigen, dass das scheinbar für die Stadtgemeinde positive Ergebnis der Planrechnungen auf vier wesentlichen Faktoren beruht:
1. De-Investition bei Immobilien: nur die ersten 3 Jahre soll in die Sanierungsbedürftigen Gebäude der Stadt investiert werden, dann durch 37 Jahre hindurch nichts. Jeder Häuslbauer weiß, dass er auf die Lebensdauer einer Immobilie jährlich ca. 1,5 bis 2% des Gebäudewertes in Instandhaltung investieren muss, um den Wert des Gebäudes zu erhalten. Das findet hier nicht statt – im Gegenteil: während anfangs die Immobilien ca. 29,2 Mio. Euro wert sind, sind sie es nach 40 Jahren, also 2047 nur noch 5,3 Mio. Euro. Der Gebäudewert sinkt um 24 Millionen auf fast 1/6 !
2. Der „Veranlagungserfolg“ von 28 Mio. Euro, die in der Immobiliengesellschaft geparkt werden sollen, beruht zu einem Teil auf der KESt-freien Veranlagung. Sollte dieses Geld jedoch tatsächlich für Investitionen in die Immobilien gebraucht werden, schmilzt dieser „Vorteil“, der überdies auf Kosten des Finanzministers geht, sprich auf Kosten der Allgemeinheit, wie Eis in der Sonne, weil das Geld ja verbraucht ist. Darüber hinaus sind die Erträge der von der Bank empfohlenen Veranlagungen weit höher angenommen, als in der Vergangenheit an Rendite erwirtschaftet wurde.
3. Angebliche Vorteile der Möglichkeit des Vorsteuerabzugs machen nur Sinn, wenn tatsächlich investiert wird. Geschieht dies nicht, gibt es diesen Vorteil nicht.
4. Die Stadtgemeinde haftet voll für den aufgenommenen Kredit.
Wer würde die Zeche zahlen?
Entweder unsere Kinder – denn 40 Jahre Laufzeit sind mehr als eine Generation, oder wieder einmal der Steuerzahler – Wir! Ob dies dann durch überhöhte Gebühren bei Wasser, Kanalisation oder Müllabfuhr, oder durch sonstige Steuern hereingebracht wird, ist letztlich egal. Und nebenbei sind am Ende der Laufzeit unsere Immobilien Schrott.
Die Bank zahlt es jedenfalls nicht, denn selbst unter den extrem optimistischen Annahmen der Studienverfasser (und gleichzeitig Anbieter der Abwicklung) verdient an der Konstruktion bis zum Jahr 2033 (also die nächsten 26 Jahre) nur die Bank.
Denn die Mieter werden es auch nicht zahlen können und wollen. Es ist schlicht naiv zu glauben, dass aus abgewirtschafteten Immobilien nach 40 Jahren dann nominell doppelt soviel Mieterlöse (€5 Mio. Euro) erzielbar sein werden wie heute (€2,3 Mio.) veranschlagt sind.
Und der Hintergrund des Ganzen?
Wie eh und je leben wir über unsere Verhältnisse, und um nur ja nichts daran ändern zu müssen, sollen in das reguläre Gemeindebudget, das ja „ausgeglichen“ sein sollte (also nicht mehr ausgegeben wird, als eingenommen wird), 19 Mio. Euro hineingepumpt werden. Entsprechend den Maastricht-Kriterien ist nämlich eine weitere Kreditaufnahme für Klosterneuburg unzulässig, obwohl die Hoheitsverwaltung unserer Gemeinde nicht müde wird zu betonen, dass wir eine der am wenigsten verschuldeten Gemeinden seien.
Vorgebracht wird auch das Argument, durch Zusammenführung der Immobilien in eine Hand sei eine effizientere Bewirtschaftung möglich. Eine solche Reorganisation der derzeit auf ca. 5 oder 6 verschiedene Ressorts verteilten Verantwortung hätte schon längst erfolgen können, und hängt in keiner Weise von der Übertragung der Immobilien in eine andere Gesellschaft zusammen.
Schwächen der rechtlichen Konstruktion
Eigentümervertreter ist bei der Immobiliengesellschaft, die sich zu 100% in der Hand der Stadtgemeinde befindet, der Bürgermeister. Ein zusätzlich zu gründender Beirat hat praktisch ausschließlich beratende Funktion, wird vom Eigentümervertreter allein (siehe oben) in der Hauptversammlung bestellt. Dieser Beirat muss – sollte das einmal nicht genügen – nicht einmal gefragt zu werden, wenn eine Transaktion bereits (durch den Eigentümervertreter) im Budget vorgesehen war.
Das Pferd wieder einmal von hinten aufgezäumt
Jeder vernünftige Wirtschaftstreibende stellt sich zuerst die Frage, was Not tut, was investiert werden muss, welche Aktivitäten finanziert werden sollen, und erst dann stellt er die Frage, woher das Geld kommen soll. Die „Regierungs“-Parteien ÖVP und Grüne haben nicht einen einzigen Plan vorgelegt, was sie mit diesem Geld zu tun gedenken. Schutzbehauptungen, sie hätten alle Fraktionen eingeladen, Vorschläge zu bringen, es wären aber keine gekommen, sind zumindest, was die PUK anlangt, unrichtig: wir fordern seit nahezu einem Jahr aus Klimaschutzüberlegungen die verstärkte Einführung von Fernwärme auf Klosterneuburger Gemeindegebiet. Für ein solches Engagement ließe sich sowohl die Finanzierung über Partnerschaften finden als auch recht kurzfristig Gewinne erzielen, weil Fernwärme als marktbestimmter Betrieb geführt werden könnte.
Absicht von ÖVP und Grünen war von den 19 Mio. Euro gleich knapp unter 2 Mio. in das Budget 2008 zu stecken (mehr als 1/10 des frei verfügbaren Kapitals). Die Verwendung der Gelder unterläge künftig dann nur noch den Beschlüssen einer einfachen Mehrheit. Es braucht nicht viel Fantasie sich vorzustellen, wie mit dem Geld dann künftig umgegangen werden wird und welche Mitsprache den nicht der Mehrheit angehörenden Fraktionen dann zugestanden würde.
De facto ist diese Konstruktion also nur einen Geldbeschaffungsaktion für das Budget.
ÖVP und Grüne verantworten damit das Verschleudern von 204.000,- Euro
Soviel hat nämlich die Machbarkeitsstudie, zu der eine Bank, ein Immobiliensachverständiger und ein Steuerberater beigetragen haben, gekostet. Die Warnungen der PUK, die geplante Konstruktion sei keine wunderbare Gelddruckmaschine, wurden in den Wind geschlagen.
Aber als im Neudeutschen gelehrte Österreicher wissen wir ja, wie das Wort „stranded costs“ zu verstehen ist. Wir zahlen sie nämlich mit jeder Stromrechnung mit.
Die PUK hat durch ihre Haltung einmal mehr bewiesen,
dass sie nicht zu kurzfristigen, sondern nur zu nachhaltigen, die Zukunft
unserer Kinder nicht gefährdenden Lösungen zur Verfügung steht.
